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國務院發展研究中心市場經濟研究所所長　鄧郁松

住房城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網簽數據顯示，10月份全國新建商品房網簽成交量環比增長6.7%；二手房網簽成交量環比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。

9月26日中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩。隨著市場3年多的調整和一系列政策的落實，市場已初現止跌回穩跡象。

從市場調整幅度來看，房地產市場已具備企穩的基礎條件。本輪始于2021年下半年的房地產市場下行，是我國房地產市場歷史上持續時間最長、房價調整幅度最大的一次。但房地產市場經歷持續3年多的大幅調整后，市場觸底的信號也愈發明顯。從房價收入比看，今年上半年全國的房價收入比處于1998年以來歷年同期的最低值。從國際比較和我國2008年、2014及2015年間兩次房地產市場調整情況看，在房地產市場調整到房價收入比處于歷史低位時，市場都會出現觸底企穩。

從房貸利率水平來看，降至歷史最低提升居民購房支付能力。居民購房大都需要借助銀行信貸的支持，首付和利率等條件的變化會顯著影響居民購房支付能力。2021年四季度，個人住房貸款加權平均利率為5.63%，處于階段性高點。10月31日，中國人民銀行發布2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，創有統計以來最低。今年5月份以來，許多城市貸款利率已下調到3.5%以下，部分城市甚至“破3”。同2021年四季度貸款利率處于高位時相比，目前購房人在首付金額和月供金額不變的情況下，支付能力會提升20%左右。

從市場銷售情況來看，市場預期已開始改善。銷量變化反映了市場的活躍度與消費者的購買意愿。當銷量上升時，通常意味著市場需求旺盛，投資者和購房者對未來充滿信心。隨著一系列政策的落實，居民購房預期開始改善，市場銷售情況有較明顯好轉。根據住房城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網簽數據顯示，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自2023年6月份連續15個月下降后首次實現增長；全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長。新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續8個月下降后首次實現增長。

摘自　《中國建設報》　2024.11.19

 

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