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撫府發〔2020〕20號

撫州市人民政府關于印發市中心城區城市

規劃區建設用地范圍內集體土地上房屋

征收補償與農民公寓房安置

管理辦法的通知

臨川區人民政府、撫州高新區管委會、東臨新區管委會，市政府有關部門：

《撫州市城市規劃區建設用地范圍內集體土地上房屋征收補償與農民公寓房安置管理辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真組織實施。

2020年11月17日

（此件主動公開）

市中心城區城市規劃區建設用地范圍內

集體土地上房屋征收補償與

農民公寓房安置管理辦法

章 總 則

條 為規范市中心城區城市規劃區建設用地范圍內集體土地上房屋征收與補償安置工作（以下簡稱“房屋征收與補償安置”），妥善解決農民住房問題，保障城市建設順利進行，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在市中心城區城市規劃區建設用地范圍內集體土地上征收房屋及其附屬物，并需要對被征收人進行補償、安置的；符合“一戶一宅”條件需要解決住房問題的農民，不再審批農民建房，統一實行公寓住宅安置，適用本辦法。

第三條 房屋征收與補償安置實行屬地管理，市政府、臨川區政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作，高新區管委會、東臨新區管委會組織實施本區域的房屋征收與補償工作，各區房屋征收與補償辦公室及被征收房屋所在轄區內的街道（鎮）作為征收實施單位。

市房管局負責對市中心城區城市規劃區建設用地范圍內集體土地上房屋征收與補償安置工作進行指導、監督和檢查。

市、區兩級有關部門應當依照本辦法的規定和工作職責配合開展有關工作。

第二章 房屋征收程序

第四條 臨川區政府、高新區管委會、東臨新區管委會根據有關法律法規和本辦法的規定，擬定項目房屋征收與補償安置方案，經市政府審批后，負責發布和張貼征收公告和征收補償方案。

第五條 在房屋征收公告發布前，臨川區政府、高新區管委會、東臨新區管委會應組織有關職能部門，收集項目相關的發改、自然資源部門的批準文件、資金證明及社會穩定風險評估報告等有關資料。

第六條 臨川區政府、高新區管委會、東臨新區管委會應組織相關職能部門，對房屋征收范圍內房屋的權屬、用途、結構、建筑面積、構筑物及地上附屬物、戶數、常住在冊戶口人數等情況組織調查登記建檔。房屋建筑面積的認定，以實際丈量為準，面積的計算按國家有關規定執行[《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）、《房產測量規范》（GBT17986.1-2000）]。被征收人應積極協助和配合，常住戶口在冊人口數、戶數應經當地派出所核實。

第七條 房屋征收與補償安置方案公布之日起，當地政府應告知自然資源、房管、住建、農業農村、林業、公安、市場監管、稅務、文化旅游等部門在房屋征收范圍內暫停辦理下列手續：

（一）新批準宅基地或其他集體建設用地；

（二）審批或延續登記改變土地、房屋性質和用途；

（三）審批新建、改建、擴建房屋或其他建（構）筑物，辦理房屋或土地流轉，核發房屋或土地權屬證書；

（四）辦理“農家樂”、畜牧水產養殖、設施農業和植樹造林等手續；

（五）對擬征收安置房屋為經營場所辦理三證合一營業執照或其他注冊登記手續；

（六）辦理戶口遷入、分戶、子女收養等涉及戶籍、人口變動等手續，但因出生、婚姻、刑滿釋放、軍人轉業退伍以及應屆大中專畢業生沒有分配工作或退學回原籍復戶等確需辦理戶口遷入且符合戶口管理規定的除外；

（七）其他不當增加補償費用的行為。

當事人自行實施上述行為或者有關單位、個人違反前款規定擅自辦理手續的，均不得作為補償安置的依據。

第三章 “一戶一宅”分戶規定及安置人口計算

第八條 被征收房屋原則上按一棟主房作為一個征收主戶。在公安機關辦理了戶籍登記的本征收范圍內常住戶口（男滿22周歲、純女戶女滿20周歲），并具備完全民事行為能力與有獨立經濟能力、享受本村集體資產分配的家庭成員作為人口戶數認定的準入條件，分戶認定嚴格實行審核、公示制度。涉及需要明確計算截止時間的統一以房屋征收公告發布時間為時點，比如：評估報告、離婚、分戶、計算年齡、準生證明等。

1.有下列情形之一的可以認定分戶

①離婚三年以上（含三年）并有一方已再婚且戶籍在本集體經濟組織內的；

②被征收人有兩個以上（含兩個）兒子，兒子結婚的，贍養對象應當與贍養人之一算一戶，其他贍養人可以各認定一戶；

③被征收人屬純女戶，有兩個以上（含兩個）女兒（抱養、寄養的除外），女兒年滿20周歲且已結婚并在公安機關辦理戶籍登記的且是征收范圍內常住戶口，只可另外分一戶。

2.有下列情形之一的不予認定分戶

①屬未婚子女及外嫁女的；

②被征收人只有一個子女的；

③被征收人有兩個以上（含兩個）子女，但只有一個兒子的；

④共同繼承人，只繼承財產，不能分戶。

第九條 房屋征收決定發布后，由街辦、鄉（鎮）所屬的村（居委會）負責核定常住戶口在冊人口數、戶數。公安機構暫停辦理戶口遷入、分戶、子女收養等涉及戶籍、人口變動等手續。

農村戶籍人口調查摸底，由臨川區政府、高新區管委會、東臨新區管委會負責組織鎮（街辦）、村（社區）對規劃紅線范圍內農村戶籍人口進行摸底，以戶為單位登記造冊并進行現場公示。人口計算按以下規定認定：

1.按農村常住戶口在冊人數計算，獨生子女按2人計算，空掛戶、搭掛戶、搭掛人口不計算在內。如父母、子女、孫輩等幾代僅有一處住房的，由鄉鎮（街辦）、村委會（居委會）負責認定并進行公示。情況屬實，則子女、孫輩等幾代人口可一并納入父母名下進行簽訂協議，安置人口不限。已享受過房屋征收補償安置政策的人口今后不再享受政府其它住房保障。

2.原為本村農村戶口的現役軍人、大中專院校在校學生，以及正在監獄服刑和勞動教養人員，可計算為農村戶籍人口。

3.入贅招婿，且戶口已遷入該村的人員可計算安置人口。

4.因屬征地農轉非的國家機關、事業單位、國有企業非正式錄用在編的人員可計算安置人口。

5.已出嫁女性未遷戶口的只按其本人計算人口，并需要與大家庭一起簽約，不能單獨簽訂征收協議，同時需要出具未在對方享受征遷安置證明。

6.對嫁入本村的女子因各種原因未及時遷移戶口的，予以區別對待：非國家機關、事業單位、國有企業職工的居民，可將本人及其子女列入安置人口計算；屬農村戶口的，由原戶籍所在鄉（鎮）、村、組三級出具未在當地享受安置政策的證明后，方可列入安置人口計算。

7.房屋征收公告發布之日起至公告規定的簽訂補償安置協議截止之日前出生的人口應當作為安置人員，在此期間死亡的人口不計入安置人口。

8.被征收人的成年子女，在本村征收范圍之外另有宅基地的，不計入安置人口。

第四章 房屋征收補償安置

第十條 征收補償安置方式分貨幣補償、公寓房安置兩種。即被征收的主房可以選擇貨幣補償，也可以選擇公寓房安置。

主房是指依法經批準建設、用于家庭人口生活起居的性住宅房屋，房屋結構功能符合民用住宅建筑規范條件，房屋外圍墻體與房間相銜接且獨立成幢。其主要特征：擁有臥室、堂廳（客廳）、廚房、正規門窗，具有生活所需的水、電、衛生設施。

房屋如建房手續不全，但房主戶籍在本村，符合一戶一宅政策且在本村常住的一處住宅，可按主房處理。但必需由鄉鎮（街辦）、村委會（居委會）負責認定并公示實際建房人、安置人口、房屋面積等。

被征收人的附屬用房一律按重置價給予貨幣補償，不計算安置面積。

征收未超過批準期限的臨時建筑，按工程造價結合剩余年限一次性給予貨幣補償。

被征收土地地面上構筑物及其附屬設施、有關設施遷移一律給予貨幣補償（補償標準見附件）。

第十一條 選擇貨幣補償規定：

（一）市政府組織相關部門制定不同結構的被征收主房貨幣補償價（以下簡稱“貨幣補償價”），每年定期發布。

（二）主房補償面積按主房建筑面積1:1的比例計算，補償單價按貨幣補償價單價計算。

（三）被征收主房人均住房建筑面積不足60㎡的，按人均60㎡的標準確定補償面積，但補足部分的補償按貨幣補償價扣除建筑成本價1600元/m²計算（每兩年修正一次）。

第十二條 選擇公寓房安置規定：

（一）在征收范圍內的主房要逐一有序編號，一棟主房只能編一個號，嚴禁重復編號。

（二）原則上一棟主房作為一個被征收主戶，農民公寓安置房較高還房面積限額為360平方米。

（三）原征收主房面積小于限額規定的，按實際主房面積給予安置。原征收主房面積超過較高限額面積的，較多只能選擇三套公寓安置房；其中家庭人口數4人以下（含4人），較多只能選擇二套公寓安置房。

（四）安置房面積大于原征收主房面積部分20平方米以內（含20平方米），由被征收人按建筑成本價1600元/㎡（每兩年修正一次）購買；超過20平方米以上的部分，由被征收人按簽訂房屋征收協議時所選樓盤商品房“一房一價”購買；小于原征收主房面積的部分按貨幣補償（含獎勵、補助）辦法執行。

（五）安置公寓房的公攤面積計入安置面積。主房與公寓安置房結構不同的，按重置價計算結構差價。

（六）被征收主房人均住房建筑面積不足60㎡的，按人均60㎡的標準確定安置面積，補足部分按建筑成本價購買。

（七）公寓安置房的分配按照“先簽約先選房”和抽簽選房相結合的原則進行。

（八）房屋拆除由具備相應建筑企業資質的單位統一實施，并對施工安全負責。

（九）公寓安置房土地使用證和房屋所有權證的辦理：

1.被征收人公寓房安置到位后，應按辦證規定提交相關資料給征收實施單位，由征收實施單位和項目責任單位負責統一辦理土地使用證和房屋所有權證，實行二證統一。

2.公寓安置房的土地性質為國有出讓土地，土地使用期限70年，自房屋交付之日起算；房屋可依法上市交易。

第十三條 公寓安置房建設由市自然資源部門提出選址意見，報市政府批準，由市政府指定有關單位建設。

公寓安置房應根據規劃要求，按照城市居民小區的模式進行規劃設計、配套建設。公寓安置房的建筑樓層、結構、房型、戶型面積及交房標準、期限等應在房屋征收與補償安置方案中明確。

第十四條 征收農村集體經濟組織的公益性房屋，在公寓房安置小區內給予不低于同等面積的房屋置換。

第十五條 征收用于公益事業的學校、醫院、福利院、敬老院等非生產經營性房屋及其附屬物，征收實施單位應依照城鄉規劃的要求予以重建；當地政府已有規劃建設的，按照重置價格實行貨幣補償。

第十六條 被征收房屋室內裝修補償金額由征收當事人協商確定或委托房地產價格評估機構確定。

第十七條 繼承祖屋的，按合法建筑給予補償。如多兄弟共同繼承的，不認可分戶，不按人口標準補償，只能繼承財產，按實際面積給予補償；如只有此處住房的農村戶口繼承人可按人口標準補償。

第十八條 對認定屬違法建筑和超批準期限的臨時建筑，一律不予補償安置，被征收人須在規定期限內自行拆除；逾期不拆除的，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》予以強制拆除。

第十九條 在房屋征收公告規定的征收簽約期限內不能達成征收補償安置協議，或者被征收房屋所有權不明確的，由征收實施主體提出征收補償意見，報請市政府按照房屋征收與補償安置方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。被征收人在法定期限內既不申請行政復議又不提起行政訴訟，且在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的機關依法申請人民法院強制執行。

第五章 經營性房屋性質、面積認定及補償

第二十條 屬于一次性建成的性臨街的房屋，如被征收人能提供相關有效經營證件（三證合一的營業執照）已連續營業兩年以上且正在經營的，按實際面積認定經營性房屋面積，但原土地用地性質不能改變。

第二十一條 被征收人提供的相關有效經營證件缺失或無證經營的，必須提供連續兩年以上經營的相關證據，方可按臨街部分自然間確認經營面積。

第二十二條 經營性房屋按農村集體土地上經營性房屋結合房屋進深作出的評估價給予一次性貨幣補償。

第二十三條 本通知下發后，由住房改為經營性用房的，一律按住房標準給予補償。

第六章 搬遷補助及獎勵

第二十四條 被征收人選擇一次性貨幣補償的，一次性給予被征收人6個月的臨時安置過渡費；選擇公寓房安置的，補助時間從簽訂征收合同起至取得公寓房鑰匙，另再增加3個月。

臨時安置過渡費補助標準按征收主房建筑面積每月6元/㎡計算，較低不低于400元/月·戶，過渡期限及過渡費支付月度應在房屋征收與補償安置方案中明確。

第二十五條 征收實施單位應給予被征收人搬遷費。搬遷補助標準：被征收房屋屬住宅房屋的，按800元/戶·次計算（公寓房安置的按2次計算）；被征收房屋屬生產性用房的，按建筑面積16元/㎡計算，或按國家規定的貨物運輸、設備拆卸搬遷安裝計費標準計算，也可以委托房地產（資產）價格評估機構通過評估確定。

第二十六條 征收集體土地上房屋涉及的停產停業損失費、獎勵和補助標準參照撫州市城市規劃區建設用地范圍內國有土地上房屋征收補償相關標準執行，并在房屋征收與補償安置方案中明確。

第七章 農民住房建設管理

第二十七條 市城市規劃區建設用地范圍內集體土地上符合分戶條件或符合“一戶一宅”的農戶，且為無房戶，不再審批農民建房，統一實行公寓住宅安置，經屬地政府審核后報市政府批準，取得購買公寓安置房資格，每戶只可申購一套公寓安置房。申購公寓安置房均價定為4800元/㎡（每兩年修正一次）。

第二十八條 市城市規劃區建設用地范圍內集體土地上的危房，經市房產管理局危房鑒定機構庫鑒定機構鑒定為D級危房且符合城市總體規劃及城市詳細控制規劃的前置條件下，原則上允許住戶原址翻建。

原房屋面積低于350m²的，按原面積翻建；原面積超過350m²的，翻建總面積不得超過350m²。

所有翻建房屋均不得超過3層；所有需要翻建的危房必須依法依規向市自然資源局申報，翻建圖紙必須得到審批后方可施工。

農戶根據自身情況不愿意重新翻建危房的，也可向相關部門申請對危房進行征收補償。

第二十九條加強城中村改造和管理。逐步將市中心城區城市規劃區建設用地范圍內的城中村列入城市棚改；加大城中村公共基礎設施建設力度；并將城中村納入社區管理，提供基本公共服務。

第八章 法律責任

第三十條 被征收人弄虛作假，騙取補償安置費用或公寓安置房的，由征收實施單位會同公安部門依法處理，收回被騙資金或房屋，并對被征收人進行行政處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第三十一條 任何單位、個人阻撓、辱罵、毆打征收工作人員，或阻礙房屋征收工作的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》規定進行行政處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第三十二條 在實施房屋征收與補償安置過程中，工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管部門、紀檢監察機關給予黨紀政紀處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第九章 附 則

第三十三條 本辦法自2020年12月18日起施行，有效期為兩年，原《撫州市城市規劃區建設用地范圍內集體所有土地上房屋征收補償與農民公寓房安置管理辦法（試行）》、《撫州市城市規劃區農民建房規劃管理辦法》自行廢止。對于已啟動的老項目按原征收政策執行，對于本辦法發布之后的新啟動項目適用于本辦法。

第三十四條 本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。

附件

1.框架結構880元/㎡、磚混結構730元/㎡、磚木結構460元/㎡、土木板壁結構380元/㎡、簡易結構250元/㎡。

2.公寓安置房建筑成本價按撫府辦抄字[2013]644號文執行，為1600元/㎡。

3.地上構筑物及其附屬設施的補償標準：豬（牛）欄、廁所150元/㎡、曬谷場80元/㎡、三合土曬坪46元/㎡、擋土墻150元/㎡、圍墻98元/㎡、壓水機或家庭水井1200元/口、公用水井或機井4400元/口、糞坑100元/個、化糞池（大的：1200元/座、小的：980元/座）、家用自來水（含井、水泵、輸水箱、水管）3600元/套、水泥現澆房屋基礎250元/㎡、普通房屋基礎100元/㎡。

4.有關設施遷移的補償標準：電話128元/部、有線電視600元/戶、寬帶100元/戶、電400元/戶、空調拆裝300元/臺（掛機）、空調拆裝500元/臺（柜機）、太陽能熱水器1500元/臺、三相電4000元/戶。

以上價格每三年調整一次，有效期滿后，由相關部門重新測算，報市政府批準實施。

抄送：市委，市人大常委會，市政協，市紀委監委。

撫州市人民政府辦公室秘書科 2020年11月18日印發

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