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建城〔2024〕121號
各市住房城鄉建設局（城鄉建設局）、城市管理局、自然資源和規劃局、發展改革委、財政局，合肥市住房保障和房產管理局、林業和園林局、水務局，阜陽市房屋管理局，亳州市住房發展中心，宿州市房產管理服務中心，廣德市、宿松縣住房城鄉建設局、城市管理局、自然資源和規劃局、發展改革委、財政局，各有關金融機構：
經省政府同意，現將《關于推進城市功能品質活力提升行動 ?深入開展城市更新工作的若干措施》印發給你們，請各地結合實際，認真抓好貫徹落實。
安徽省住房和城鄉建設廳 ????????安徽省自然資源廳
安徽省發展和改革委員會 ??????????安徽省財政廳
2024年9月18日
（此件公開發布）
關于推進城市功能品質活力提升行動
深入開展城市更新工作的若干措施
為落實黨的二十屆三中全會精神，實施全省城市功能品質活力提升行動，扎實開展城市更新工作，協調打造高質量發展、高顏值生態、高效能治理、高品質生活、高水平安全的城市空間，加快建設具有安徽特色的宜居韌性智慧現代化城市，提出如下措施。
一、創新實施路徑
（一）堅持體檢先行。定期開展城市體檢評估，精準查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。體檢評估反映的問題和需求，作為編制與修改城市更新規劃單元和地塊詳細規劃的重要參考，以及實施城市更新行動計劃的重要依據。（省住房城鄉建設廳、省自然資源廳依分工負責，以下事項均需各市、縣人民政府落實，不再列出）
（二）科學編制詳細規劃。依據市、縣國土空間總體規劃，及時編制城市更新規劃單元詳細規劃和地塊詳細規劃。更新規劃單元詳細規劃要明確發展定位、主導功能及建筑規模總量，提出更新方式指引，優化功能結構、空間布局，完善道路交通，提出公共服務設施和市政基礎設施配置及空間尺度、城市風貌等底線管控和特色引導要求；地塊詳細規劃要在權屬人更新意愿調查基礎上，明確“留、改、拆”更新區域和地下空間利用范圍，合理確定土地用途、開發建設強度、各類配套設施等，為實施城市更新項目提供依據。（省自然資源廳負責）
（三）制定實施方案。城市更新實施主管部門應當依據詳細規劃及任務要求編制城市更新實施方案，做好更新單元設計，落實好年度計劃、土地供應、資金統籌以及項目建設、管理、運營要求等內容。（省住房城鄉建設廳、省自然資源廳依分工負責）
（四）組建實施主體。支持成立符合地方特點和滿足更新需求的專業化城市更新實施主體。發揮政府平臺作用，通過組建項目公司、轉讓股權等方式，引入社會力量參與城市更新項目的籌融資、征收補償、建設、管理和運營等工作。（省住房城鄉建設廳負責，省國資委、省商務廳配合）
（五）創新實施模式。推廣以設計為龍頭的設計—采購—施工—運營（EPCO）總承包等模式，強化“全過程設計、運營陪伴”，鼓勵帶方案招標與全過程跟蹤審計、標后評估。探索形成聯動策劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發主體轉變為更新片區的長期運營商。（省住房城鄉建設廳負責，省發展改革委配合）
（六）發揮建造互聯網平臺作用。充分運用中國建造（安徽）互聯網平臺，匯集配置資金、技術、人才、數據等要素資源，拓展應用場景，創新城市更新實施方式，構建全鏈條、全要素開放協同產業生態。（省住房城鄉建設廳負責，省發展改革委、省國資委、省數據資源局配合）
（七）創新實施城市生命線安全工程。運用大數據、云計算、物聯網等信息技術手段，推進城市生命線安全運行監測預警系統建設，制定完善工程技術標準和運行維護規范，推動城市生命線安全工程的監測物聯設備與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收、同步使用。（省住房城鄉建設廳負責，省發展改革委、省數據資源局、省市場監管局配合）
二、優化規劃管控要求
（八）合理確定管控指標。城市更新中注重保護傳統特色風貌，不得破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不得隨意拉直或拓寬道路，不得修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區保護規劃控高要求。在不改變現有使用功能的城市更新項目中，充分保障公共安全，對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現行標準和規范的情形，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新，并鼓勵對現行規劃技術規范進行適應性優化完善。（省自然資源廳、省住房城鄉建設廳依分工負責）
（九）核定和優化容積率。為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建設規模可不受規劃容積率指標的制約。為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。在規劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。歷史文化保護和特色風貌塑造類更新項目，經認定為確需保護保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規模可不計入容積率。城市更新涉及突破詳細規劃強制性管控要求的，應依法修改詳細規劃。（省自然資源廳負責）
（十）統籌建筑容量。以保護文化遺產、歷史風貌、山水格局和優化布局為導向，在符合城市更新詳細規劃的前提下，鼓勵各地探索規劃建筑量跨更新單元（片區）統籌及異地等價值轉移的政策和機制。在歷史文化街區內，因歷史風貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內難以增加容積率等規劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的項目，經市、縣人民政府同意，可在同一項目實施主體實施的各類更新改造項目范圍內，按照資金統籌平衡的原則，實行異地建筑容積率轉移，實現整體平衡。（省自然資源廳負責）
（十一）允許存量建筑用途轉換與使用功能兼容。在符合規劃和管控要求的前提下，存量建筑經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換。商業與服務業類建筑用途之間可以相互轉換。工業以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。（省自然資源廳負責）
三、完善項目流程
（十二）加強項目管理。更新改造項目應納入城市更新項目庫統籌管理，具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣分級編制城市更新項目年度計劃，建立進入、退出機制，實施動態管理。強化項目策劃、實施、驗收、運營等全過程、全生命周期管理，對階段成效進行評估，及時預防和化解風險。建立完善物業權利人、利害關系人參與、規劃設計專業人員指導制度。（省住房城鄉建設廳、省發展改革委依分工負責）
（十三）健全施工圖審查管理機制。鼓勵在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點。對于不改變現有使用功能的城市更新項目，當條件不具備、執行現行規范確有困難時，應不低于原建造時的標準。對于改變現有使用功能的城市更新項目，應滿足現行規范要求。（省住房城鄉建設廳負責）
（十四）嚴格消防審驗。在改善消防條件、提升消防本質安全水平的前提下，對于確實無法滿足國家工程建設消防技術標準要求的歷史文化保護傳承利用類項目，建設單位除依法提交相關材料外，還應當提交特殊消防設計技術資料，由住房城鄉建設部門依法組織專家評審，專家評審意見作為相關部門審批的依據。鼓勵更新實施主體綜合運用消防新技術、新產品等提升消防安全性能。（省住房城鄉建設廳負責）
（十五）提高審批效率。各地按照工程建設項目審批制度改革要求，完善城市更新項目快速審批流程。相關審批部門要通過并聯審批、告知承諾、容缺受理、聯合驗收、幫辦服務等方式提高審批效率。對已辦理規劃許可的更新項目，可先行組織建設，建設過程中結合工作推進情況，完善報批及竣工驗收手續。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設計簡單、建設體量小的微更新、微改造項目建設工程規劃許可、施工許可的豁免清單，住房城鄉建設部門應當通過質量安全監督巡查等方式，對免于辦理施工許可的項目加強事中事后監管。（省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省發展改革委依分工負責）
（十六）豐富土地供應方式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應前，依據國土空間詳細規劃及土地使用標準審核并提出規劃條件，審查建設工程設計方案，按程序納入供地方案，實施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項目嚴格執行出讓時的條件要求，不得擅自變更。對城市更新項目重新組織國有建設用地使用權出讓的，可以重新設定出讓年限。為適應產業發展實際的需要，城市更新可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應產業用地，并允許根據需要予以續期，包括續期在內的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項目中不能單獨利用的邊角地等零星用地，確實無法按宗地單獨供地的，經城市人民政府批準后，涉及經營性用途的土地可以協議出讓方式辦理供地手續。鼓勵利用存量建筑轉型發展文化創意、健康養老、科技創新等政府扶持產業和各類公共服務設施，5年內可暫不改變權利類型及土地使用性質。5年期滿或涉及轉讓的，在符合規劃的前提下，可按照新用途、新權利類型和市場價格，以協議出讓方式完善用地和產權手續。（省自然資源廳負責）
（十七）加強產權保障。城市更新單元（片區）需要改變土地權屬和房屋所有權的，實施主體可以采用產權調換、提供租賃房源或者房票、貨幣補償等方式進行協商，依法通過征收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式取得，并依法依規辦理不動產登記。項目用地范圍內現狀土地、房屋涉及多個權屬人的，在取得相關不動產權利人書面同意意見后，委托城市更新實施主體行使不動產權利，實施城市更新改造。（省自然資源廳負責）
四、拓寬融資渠道
（十八）積極引入社會資本。在保障公共利益的前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過資產證券化（ABS）、投資人+EPCO等多種方式籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產權所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現資金平衡的，發展跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統籌更新單元（片區）內資源配置和產出效益。（省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳依分工負責）
（十九）加大金融支持力度。鼓勵省屬企業、屬地國有企業牽頭發起設立城市更新基金，吸納銀行、非銀金融機構及民間等社會資本，搭建母子基金架構。鼓勵各地依法發行企業債券、爭取專項貸款，設立“城品活力貸”等，鼓勵符合條件的項目申報地方政府專項債券、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設資金。鼓勵政策性、商業性銀行主動對接，開發與項目特點相配套的中長期、價格優惠的金融產品和服務，優化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發建設、團體批量購買租賃住房、住房租賃經營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。（省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省地方金融管理局、人民銀行安徽省分行、安徽金融監管局、安徽證監局等依分工負責）
（二十）落實減免政策。對符合國家有關規定的城市更新項目，按規定享受行政事業性收費和政府性基金相關優惠政策。城鎮老舊小區等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費用的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費用。制定清晰明了、操作性強的城市更新稅收指引，加強針對性培訓和指導。（省稅務局、省發展改革委、省財政廳依分工負責）
（二十一）加強政策資金扶持。積極爭取中央預算內投資、超長期特別國債等支持符合條件的城市更新項目建設。省級相關部門在分配相關領域涉及城市更新項目的資金時，支持城市單元（片區）更新項目。各市、縣人民政府緊密結合實際，可通過直接投資、財政補助、貸款貼息等方式，重點對公益性、基礎性城市更新項目予以支持。（省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省生態環境廳、省商務廳、省文化和旅游廳依分工負責）
五、完善推進機制
（二十二）加強組織領導。各地要將城市更新工作與城市功能品質活力提升相銜接，建立協調推進機制。各有關部門在各自職責范圍內，協同開展城市更新相關工作。支持各市推動制定城市更新工作地方性法規或規章。（省有關部門依分工負責）
（二十三）強化專家指導。建立城市更新專家委員會、社區營造（規劃）師制度，發揮專家委員會在詳細規劃、實施方案、建設工程設計方案、政策制定等方面輔助決策作用，以及社區營造（規劃）師在技術咨詢、方案制定、法律服務、公眾協調溝通等方面專業支撐作用。（省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省司法廳依分工負責）
（二十四）引導社會公眾參與。健全城市更新社會公眾參與機制，保障其城市更新工作中的知情權、參與權、表達權和監督權。積極引導群眾全過程參與城市更新工作，打造共建共治共享的社區幸福共同體。（省有關部門依分工負責）
（二十五）加強試點示范。開展省級城市更新試點單元（片區）建設，打造一批在統籌謀劃、設計創新、資金籌集、規范管理、長效運營等方面示范性強、效果突出的典型城市更新項目，總結形成可復制推廣的經驗做法，帶動項目實施水平不斷提升。（省住房城鄉建設廳負責）
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