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新版《住宅項目規范》于5月1日開始施行。這一強制性規范對居住環境、建筑空間、室內環境等方面作出要求。

層高不低于3米、4層及以上住宅設置電梯……新規施行，如何更好滿足群眾高品質生活需求？將給未來居住環境和房地產業轉型升級帶來哪些影響？

更多“好房子”入市

層高達3米及以上、不同戶型均設置可拓展空間、約3000平方米架空層構建全齡共享聚所……在上海市閔行區，“象嶼·天宸雅頌”項目4月29日首開當日現場人潮涌動，“五一”期間已售罄。據了解，開發商計劃于5月底推出二批次房源。

記者在采訪中發現，近期全國多地有主打“好房子”特點的樓盤入市。隨著《住宅項目規范》的施行，符合“好房子”標準，成為一些樓盤的賣點，吸引不少看房人。

在山東煙臺，藍天·博識雅苑5月1日推出的首期100套房源當日清盤。“這個項目在規劃、戶型與配套上都很吸引我們，一梯一戶，有籃球館、健身房、游泳池、瑜伽館、社區食堂，保溫7級的鋁制入戶門也讓我們滿意。”購房者鄭先生說。

從過去的“住有所居”到現在的“住有宜居”，購房者更加注重住宅品質，對智能家居、綠色家居、建筑設計、配套完善等需求也日益增加。

在成都，“五一”假期前夕啟動的“安家成都·美好購房季”大型購房活動上，30家知名房企帶來120多個樓盤項目。不少房企推出“好房子”沉浸式體驗活動，通過創新的戶型設計和品質升級，向市場展示“好房子”新標準。

今年以來，土地端的“縮量提質”調節也表明，未來“好房子”的供給將大大增加。大部分城市主動調整供給結構，壓縮供地規模、聚焦優質地塊，推出很多“小而美”的土地。以杭州為例，今年已出讓的商品住宅土地中，約90%的單宗土地規劃建筑面積沒有超過9萬平方米；這些土地配套齊全，容積率適中，更適合開發高品質住宅。

不少開發商認為，從滿足基本居住需求，到講究居住空間的均衡性、多功能性，再到更加注重與自然、外界的空間融合，未來，將有越來越多“好房子”進入市場，滿足人們日益多元的需求。

更追求品質和創新

新版《住宅項目規范》要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標。業內人士普遍認為，新規將推動住宅產品在品質和創新上進一步迭代升級。

近1000平方米的架空層設有健身房、兒童娛樂區、老人休閑區、書吧等共享空間，室內采用更為靈活可變的布局，所有戶型層高都達到3米，半開放陽臺錯層式分布……在北京昌平區沙河鎮生命科學園附近，2024年“好房子”設計大賽北京賽題一等獎作品的落地項目“龍湖·觀萃”正在建設中。

“新規將住宅層高提升了20厘米，這一調整考慮了我國居民身高增長趨勢。”中國建筑科學研究院高級建筑師曾宇說，層高增加后，不僅為擴大窗戶面積、改善室內通風和采光提供了可能，還為增加樓板構件厚度、加裝隔聲板、安裝全屋智能設備提供了空間。

在居住環境方面，新規要求每套住宅都有滿足日照標準的房間，并在住宅隔聲和噪聲指標方面提出要求，從冬季保暖、夏季隔熱、建筑通風三方面對住宅建筑提出基本性能要求。

專家表示，這些指標都要求住宅項目規范設計不僅應控制好建筑間距，同時也需優化平面設計，考慮室內空間合理布局。

為讓“銀發族”住得安全舒心，新規強化了住宅的適老化設計，要求衛生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件；每個住宅單元至少應有1個無障礙公共出入口；提高了戶門、臥室門、廚房門和衛生間門的通行凈寬要求。

在山東省淄博市金城榮基·臻岳項目，記者看到，無障礙坡道寬闊平坦；進入電梯，呼梯系統隨即響應；入戶門檻前，無高差設計讓輪椅暢行無阻；衛生間淋浴區域、馬桶和洗手臺前分別為老人設有扶手，室內設有直連物業的緊急呼叫系統……小區正將適老化設計融入生活全場景。

建造“好房子”，綠色低碳、科技賦能是趨勢。

以越秀·外灘樾項目為例，一體化保溫維護系統、三玻兩腔系統窗及屋頂光伏系統等超低能耗建筑技術體系，降低能耗30%以上，并通過雨水回收與生態景觀循環，形成可持續的社區微氣候。

中能建城市投資發展有限公司上海事業部負責人表示，公司正積極探索超低能耗建筑、零碳建筑的建造。在設計方面，通過優化建筑朝向、通風設計等，減少對空調和照明的依賴。在材料選擇方面，優先選擇具有環保認證的綠色建材，減少對環境的污染。

對住房市場影響幾何

業內人士普遍認為，住宅國家標準的提升將對房地產行業發展產生重要影響。新規將倒逼房企從產品標準、研發、迭代的全周期出發，不斷加大新產品、新材料、新工藝、新一代信息技術和智能建造技術的應用。更加細分多元、層次豐富的市場，將激發改善性購房需求潛力。

“從長期來看，新規將引導房地產行業從過去對‘高周轉’的追求，轉變為對高品質的追求，為房地產企業及上下游企業指明變革方向。”成都睿合泰產城發展研究院總經理何昕宇說。

今年以來，已有北京、山東、山西、江蘇、貴州、四川等近十個省市結合地域特點，從標準制定、土地供應到建造工藝全鏈條發力，構建高品質住房建設體系。

新規施行后，很多人關注房地產市場會發生哪些變化。

對于在售新盤，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，最近幾年，一些開發商推出的升級版改善型住宅，在裝修、設計等方面超越新規的底線指標，所以新規對這部分改善性樓盤的影響不大。但一些用料不達標、設計落后、裝修粗糙的新房項目，可能會受到影響。

“即使在同一地段，由于樓盤品質不一，銷售情況也是冰火兩重天。”易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

對于二手住宅市場，李宇嘉認為，產品、地段和價格是購房決策的三大核心因素，一些二手住宅地段好、教育醫療資源豐富、有價格競爭優勢，即便在戶型設計上有所遜色，在市場上也依然受歡迎。

新規出臺，也打開了老破小“逆襲”通道。對標新版規范，通過加裝電梯、噪音消除改造、適老化改造、配套完善等路徑改造老舊小區，甚至“原拆原建”，老舊小區可以實現價值躍升。上海交通大學教授陳杰說，當前各地正在優化存量，通過城市更新、舊城改造，完善住宅功能和配套，補齊基本公共服務設施短板，這些舉措對增加二手住宅的市場價值來說都是利好。

推進“好房子”建設關乎老百姓福祉，也是房地產高質量發展的重要抓手。業內人士認為，新規施行后，要關注落地執行情況。各地應抓樣板、立標準、建制度，結合地域特色完善政策配套，進一步明確工作方案和行動計劃，不斷推進“好房子”建設，更好滿足群眾高品質生活需求。

 

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