福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等4部門關(guān)于印發(fā)《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》的通知

閩建〔2025〕7號(hào)

各設(shè)區(qū)市住建局、城管局（委）、發(fā)改委、自然資源局、市場(chǎng)監(jiān)管局，平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)交建局、經(jīng)發(fā)局、資源生態(tài)局、市場(chǎng)監(jiān)管局：

　　為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理，保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)及合法權(quán)益，省住建廳會(huì)同省發(fā)改委、自然資源廳、市場(chǎng)監(jiān)管局等部門對(duì)《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》進(jìn)行修訂，形成《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

福建省發(fā)展和改革委員會(huì)

福建省自然資源廳

福建省市場(chǎng)監(jiān)督管理局

2025年1月23日

福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法

第一章  總則

    第一條為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益（以下簡(jiǎn)稱公共收益）的管理，維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)公共收益管理活動(dòng)。

    第三條本辦法所稱公共收益，是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專有部分以外的共有部分（含共用設(shè)施設(shè)備，以下簡(jiǎn)稱“住宅小區(qū)共有部分”）依法開展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收益。包括但不限于：

    （一）利用住宅小區(qū)的圍墻、道路、綠化帶、小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營(yíng)收入；

    （二）利用公共場(chǎng)地、公共道路停放車輛收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；

    （三）利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或者快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；

    （四）利用業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

    （五）公共收益利息收入；

    （六）處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；

    （七）利用架空層等公共空間經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

    （八）其他依法屬于業(yè)主共有的收入。

    第四條公共收益管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平公開、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何單位、個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

第二章 職責(zé)分工

    第五條福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（以下簡(jiǎn)稱“省住建廳”）負(fù)責(zé)會(huì)同有關(guān)部門研究制定公共收益管理相關(guān)政策，并監(jiān)督執(zhí)行。

    設(shè)區(qū)市人民政府（含平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)）物業(yè)管理主管部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定本轄區(qū)內(nèi)公共收益管理相關(guān)政策實(shí)施細(xì)則，并對(duì)相關(guān)政策執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

    縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施公共收益管理政策，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管。

    第六條縣級(jí)以上地方人民政府社會(huì)信用體系建設(shè)牽頭部門依據(jù)《全國(guó)公共信用信息基礎(chǔ)目錄》，歸集相關(guān)部門推送的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，依法依規(guī)在“信用中國(guó)（福建）”網(wǎng)站公示；對(duì)依法列入嚴(yán)重失信懲戒對(duì)象名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，及時(shí)推送至相關(guān)部門實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。

    第七條縣級(jí)以上地方人民政府自然資源、住建、城市管理、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合執(zhí)法等部門按照職責(zé)分工分別負(fù)責(zé)依法認(rèn)定、處置建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自侵占住宅小區(qū)公共空間、擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途等行為。

    第八條縣級(jí)以上地方人民政府市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用不公平格式條款侵害業(yè)主權(quán)益的違法行為，依照《企業(yè)信息公示暫行條例》，將各有關(guān)單位通過(guò)部門協(xié)同監(jiān)管平臺(tái)，向國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（福建）推送的涉及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的行政處罰、抽查檢查結(jié)果等信用信息，記于相對(duì)應(yīng)市場(chǎng)主體名下并依法公示，強(qiáng)化對(duì)有關(guān)市場(chǎng)主體的信用約束。

    第九條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)開展公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）規(guī)范公共收益管理行為，調(diào)處公共收益糾紛。

    第十條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范公共收益經(jīng)營(yíng)管理行為，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

第三章 經(jīng)營(yíng)和賬戶管理

    第十一條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用住宅小區(qū)業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主共有。

    第十二條物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)等，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。

    第十三條物業(yè)服務(wù)合同未約定的住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主依法共同決定，并簽訂合同或者協(xié)議，作為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門報(bào)備。

    經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可自行經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)共有部分，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)；住宅小區(qū)共有部分委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，委托經(jīng)營(yíng)合同期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)的，合同期限不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)任期。

    第十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公共收益以住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝唬瑔为?dú)開設(shè)公共收益銀行賬戶并設(shè)專賬，在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益結(jié)余及時(shí)存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。居（村）民委員會(huì)要加強(qiáng)對(duì)公共收益銀行賬戶的監(jiān)管。

    第十五條業(yè)主大會(huì)成立后，決定自行經(jīng)營(yíng)或者委托經(jīng)營(yíng)共有部分的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，建立公共收益管理制度，開設(shè)公共收益銀行賬戶。

    鼓勵(lì)將“業(yè)主委員會(huì)管理的公共收益收入、支出由居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)的管理制度”寫入管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并制定公共收益財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，由居（村）民委員會(huì)成立業(yè)賬監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的收支情況進(jìn)行審核和監(jiān)督。

    未建立住宅專項(xiàng)維修資金專戶、公共收益銀行賬戶的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)建專戶。

第四章  使用管理

    第十六條 前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益未存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶前，需要使用公共收益對(duì)共有部分進(jìn)行維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由居（村）民委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)就公共收益使用、管理等事項(xiàng)征求業(yè)主意見，并形成業(yè)主共同決定后實(shí)施。

    第十七條 業(yè)主大會(huì)成立后，住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益的使用和分配應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中作出約定。

    經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)賬戶的公共收益可以用于維修、更新和改造住宅小區(qū)電梯、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部分以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用、開展房屋保險(xiǎn)和體檢以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

    第十八條 業(yè)主大會(huì)可在管理規(guī)約中或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)可依法征得業(yè)主同意后，采取一次性授權(quán)的方式，分別明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)使用公共收益的情形、條件、額度和程序。

    業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定公共收益支出的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向小區(qū)所在地居（村）民委員會(huì)、社區(qū)（村）黨組織報(bào)告。

    鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定住宅小區(qū)公共收益年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主依法表決同意后按計(jì)劃實(shí)施。

第五章  公示和審計(jì)管理

    第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）簽訂公共收益經(jīng)營(yíng)管理合同或者協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起7日內(nèi)，在住宅小區(qū)公告欄公示，公示期不少于30日。

    第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)在每季度首月月底前，將上一季度的公共收益收入以及使用情況在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在省住建廳開發(fā)的住宅小區(qū)公共收益信息管理系統(tǒng)上公示。公共收益收入以及使用情況也可以通過(guò)業(yè)主微信群等電子信息方式告知全體業(yè)主，同時(shí)抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。公示第四季度公共收益收支情況的，應(yīng)當(dāng)將該年度公共收益的收支情況一并公示。

    第二十一條 業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同或者協(xié)議等材料。業(yè)主有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)自受理異議申請(qǐng)之日起5日內(nèi)接受業(yè)主查詢。

    第二十二條 業(yè)主大會(huì)成立之日起30日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)移交公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目，業(yè)主委員會(huì)有異議的，可委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主公共收益中支取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等為由拒絕移交。

    第二十三條 （前期）物業(yè)服務(wù)合同終止或者上一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目等資料完整移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)可委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主公共收益中支取。

    第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)按照下列規(guī)定做好對(duì)公共收益收支情況的審計(jì)：

    （一）年度公共收益為5萬(wàn)元以下的，經(jīng)公示無(wú)異議的，可不進(jìn)行審計(jì)；

    （二）年度公共收益為5萬(wàn)元（含本數(shù)）以上的，每年審計(jì)1次。

    專有部分面積占百分之二十以上業(yè)主且人數(shù)占百分之二十以上的業(yè)主對(duì)公共收益收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)作出書面說(shuō)明；有必要的，可聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用從扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主公共收益中支取。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)管理主管部門使用財(cái)政資金聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一審計(jì)。

    第二十五條 未實(shí)行業(yè)主自行管理又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)代管業(yè)主公共收益。

    第二十六條 無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)需要進(jìn)行公共收益審計(jì)的，應(yīng)當(dāng)由臨時(shí)物業(yè)管理委員委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主公共收益中支取。

    第二十七條 住宅小區(qū)開展公共收益審計(jì)的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益審計(jì)報(bào)告，公示日期不少于30日，并通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，同時(shí)抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。

    第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不公示收支情況的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)送屬地人民政府物業(yè)管理主管部門，并督促業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審核。

    第二十九條 鼓勵(lì)有條件的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)引入代理記賬機(jī)構(gòu)每年實(shí)施公共收益的記賬工作。

第六章  監(jiān)督檢查

    第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定公布、公示共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況，或者物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)拒不移交公共收益收支賬目的，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

    第三十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占、損壞住宅小區(qū)共有部分的，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

    第三十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，未按照規(guī)定進(jìn)行公共收益收支情況公示、清查、審計(jì)、移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)開展調(diào)查核實(shí)，查證屬實(shí)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正；業(yè)主委員會(huì)拒不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將相關(guān)證據(jù)移交至縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，由縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門會(huì)同有關(guān)部門依法予以查處，并向全體業(yè)主公告。

    第三十三條 業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）委員、自行管理住宅小區(qū)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、代理記賬機(jī)構(gòu)有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規(guī)行為的，依照《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)處理。

第七章  附則

    第三十四條 本辦法印發(fā)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從公共收益中已列支墊付的住宅小區(qū)共有部分維修、更新、改造的費(fèi)用，可建檔留存，待業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主按程序表決通過(guò)后追認(rèn)核銷；未成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主提出處理意見，并按照法定程序進(jìn)行表決。 

    第三十五條 其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同或者協(xié)議約定，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，適用本辦法有關(guān)公共收益的規(guī)定。

    第三十六條 各地可以根據(jù)實(shí)際出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。非住宅的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公共收益管理，可參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    第三十七條 本辦法由省住建廳、省發(fā)展和改革委員會(huì)、省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)督管理局根據(jù)各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。本辦法自2025年3月1日起施行，有效期5年。

來(lái)源：福建省住建廳 官網(wǎng)

行政人事部 常老師
2025年2月18日

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