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漫談系列31 開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)院的分合

發(fā)布于：2023-01-12 10:52:01

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2014-01-01

從開(kāi)發(fā)商內(nèi)建設(shè)計(jì)院這一現(xiàn)象說(shuō)開(kāi)去，會(huì)涉及到很多話題，本文打算做較大跨度的考察，擇其要點(diǎn)分析，以解釋這種現(xiàn)象。

自從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代將設(shè)計(jì)院定位于事業(yè)單位開(kāi)始，設(shè)計(jì)院就一直居于較為獨(dú)立的專業(yè)地位，且地位頗高。那時(shí)的設(shè)計(jì)院不向客戶收取設(shè)計(jì)費(fèi)，而是拿死工資，那時(shí)候客戶都是國(guó)家單位的基建指揮部，大家都是鐵飯碗。此種結(jié)構(gòu)可以認(rèn)為是一個(gè)龐大的國(guó)家級(jí)的自用物業(yè)業(yè)主方，內(nèi)建設(shè)計(jì)部門，同樣的還有施工部門、建材供應(yīng)部門等一系列產(chǎn)業(yè)鏈都置于體系內(nèi)部，其間的管理和信息協(xié)作水平比之今日不低。

90年代后市場(chǎng)化改革，設(shè)計(jì)院開(kāi)始改制，逐漸脫離體制，如今已形成一個(gè)以民營(yíng)設(shè)計(jì)院為主的設(shè)計(jì)市場(chǎng)了。許多專業(yè)都逐漸從設(shè)計(jì)院里面被剝離，包括21世紀(jì)初由國(guó)家主導(dǎo)的造價(jià)專業(yè)剝離出去成為造價(jià)行業(yè)，以及市場(chǎng)主導(dǎo)的效果圖、文印、建筑方案等專業(yè)獨(dú)立出去。總的趨勢(shì)是設(shè)計(jì)行業(yè)逐漸的專業(yè)分工細(xì)化，但同時(shí)卻又出現(xiàn)另外一個(gè)看似相反的潮流，即開(kāi)發(fā)商在內(nèi)部自建設(shè)計(jì)部，乃至收購(gòu)設(shè)計(jì)院至集團(tuán)內(nèi)部。

這是一個(gè)完全由市場(chǎng)主導(dǎo)的演變過(guò)程，設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)在開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)院之間漫長(zhǎng)激烈的博弈過(guò)程中最終進(jìn)入到開(kāi)發(fā)商內(nèi)部，這不僅普遍出現(xiàn)于全國(guó)連鎖的大型開(kāi)發(fā)商中，也出現(xiàn)在僅有單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中。

其中的原因固然有財(cái)稅方面的考慮，但更是一次中國(guó)式的專業(yè)整合與分工的演繹過(guò)程。在財(cái)稅上，由于開(kāi)發(fā)商最終售出房?jī)r(jià)的7成是要交給國(guó)家和銀行的（2012年達(dá)到75%），而這稅收中存在重復(fù)征稅，于是將外部的設(shè)計(jì)合同變成內(nèi)部交付，既減少了重復(fù)的營(yíng)業(yè)稅、又可將設(shè)計(jì)費(fèi)化為內(nèi)部成本（從而降低所得稅），同理還有建材供應(yīng)、施工管理和造價(jià)的內(nèi)化。

以碧桂園公司為極致，幾乎全系列專業(yè)內(nèi)建在開(kāi)發(fā)商內(nèi)部，包括上千人的大型設(shè)計(jì)院，以及建材等數(shù)百家內(nèi)部供應(yīng)商關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們不僅為碧桂園內(nèi)部服務(wù)，多余的產(chǎn)能還能對(duì)外服務(wù)——這倒是從內(nèi)部化又開(kāi)始走向市場(chǎng)化了。類似的知名開(kāi)發(fā)商名單可以列一大長(zhǎng)串，包括萬(wàn)科、保利、富力、綠城（杭州和上海各有一家設(shè)計(jì)院）、綠地、恒大、華潤(rùn)、中信等等，至于只開(kāi)發(fā)單個(gè)樓盤項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商更是不計(jì)其數(shù)。

本文重點(diǎn)分析開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的整合分工話題。在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)商之前存在大量問(wèn)題，一方面當(dāng)然有誰(shuí)也改變不了的中國(guó)社會(huì)土壤基礎(chǔ)問(wèn)題，另一方面則為開(kāi)發(fā)過(guò)程中的專業(yè)協(xié)作難題。在開(kāi)發(fā)商一邊來(lái)看，從全部委托到建立設(shè)計(jì)管理崗位開(kāi)始，到為了解決外部設(shè)計(jì)院的協(xié)調(diào)溝通的困難而最終演化為將設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)化，或至少將設(shè)計(jì)含量高的內(nèi)容內(nèi)化、而將取費(fèi)低的按規(guī)范繪圖工作外包（以及解決設(shè)計(jì)資質(zhì)問(wèn)題，注意到已經(jīng)有很多開(kāi)發(fā)商收購(gòu)了帶有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院），經(jīng)歷了漫長(zhǎng)而艱苦的博弈過(guò)程。

開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品形成的過(guò)程——實(shí)則相當(dāng)于pre-design階段，國(guó)內(nèi)早期譯為前期策劃也不算太過(guò)離譜——這本身就是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的“設(shè)計(jì)過(guò)程”，不僅由開(kāi)發(fā)商管理決策層參加，還要有營(yíng)銷、成本、規(guī)范法律、項(xiàng)目管理、各工程、物業(yè)、規(guī)劃等全部專業(yè)的參與，主導(dǎo)這一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程的最適合的專業(yè)乃是建筑系統(tǒng)架構(gòu)師（即architect一詞的真正內(nèi)涵），這在許多開(kāi)發(fā)商中可以看到設(shè)計(jì)部名為“產(chǎn)品研發(fā)部”。

這個(gè)前期策劃的過(guò)程是一個(gè)在所有專業(yè)的高度整合管理之下的分工協(xié)作，這是將所有這些業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部化的最大的驅(qū)動(dòng)力。中國(guó)市場(chǎng)的不成熟使得市場(chǎng)采購(gòu)服務(wù)的成本在很多時(shí)候遠(yuǎn)高于內(nèi)部化，這有著相當(dāng)耐人尋味的各行業(yè)普遍的深意，包括宏觀層面的法權(quán)體系、誠(chéng)信體系的建立問(wèn)題，也包括較為宏觀的法律、保險(xiǎn)、專業(yè)協(xié)會(huì)、資質(zhì)體系問(wèn)題，以及更為基礎(chǔ)的專業(yè)教育和職業(yè)教育老大難問(wèn)題，都在很大程度上導(dǎo)致了市場(chǎng)上的交易成本過(guò)高。

再考察一下居住建筑這一產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費(fèi)過(guò)程的特別之處。我們首先可以對(duì)比由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的新建樓房與由家庭主婦主導(dǎo)的家庭裝修的異同之處：中國(guó)的集合住宅的需求大都是由開(kāi)發(fā)商猜測(cè)（或通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研來(lái)猜測(cè)），先開(kāi)發(fā)后有最終住戶，而家庭裝修則是先有最終用戶、然后才有設(shè)計(jì)施工等專業(yè)工作。兩者的順序不同導(dǎo)致了截然不同的做法，先不論哪種更為合理。由于國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商必須在沒(méi)有最終用戶的情況下先投巨資興建，而相較于一般制造業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)樓房的產(chǎn)品只被生產(chǎn)一次（嚴(yán)格來(lái)說(shuō)也只被設(shè)計(jì)一次），這之中的風(fēng)險(xiǎn)之巨導(dǎo)致了包括設(shè)計(jì)在內(nèi)的各種專業(yè)都必須小心謹(jǐn)慎、緊密配合，這種比高度離散制造業(yè)還要徹底離散的產(chǎn)品特性催生了高度整合的專業(yè)管理需求。

相比之下，日本60年代的集合住宅做法是：先成立居民聯(lián)合體（住宅公團(tuán)）、然后才請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師、蓋房子；美國(guó)的小別墅更是以居民直接需求為主導(dǎo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。國(guó)內(nèi)的農(nóng)民房和家庭裝修一概如此。在商業(yè)建筑中，萬(wàn)達(dá)的“訂單地產(chǎn)”也是如此順序，沃爾瑪?shù)戎髁Φ陼?huì)在設(shè)計(jì)之前先提交一份厚厚的設(shè)計(jì)要求，不過(guò)即使如此萬(wàn)達(dá)也在北京建有200多號(hào)人的商業(yè)規(guī)劃研究院，實(shí)則內(nèi)部的設(shè)計(jì)院。更不用說(shuō)在企業(yè)地產(chǎn)（CRE）中，先有企業(yè)需求、再進(jìn)行設(shè)計(jì)，在企業(yè)地產(chǎn)是鮮有內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)部門的，除非是星巴克這種不斷要進(jìn)行工程建設(shè)的業(yè)主方和一些大型工廠。

我們拿美國(guó)的情況來(lái)做一比照分析。假使開(kāi)發(fā)順序都是按照自然而然的先有需求、后開(kāi)發(fā)建設(shè)這一順序，也存在需求的模糊不定性這一同樣自然而然的天然問(wèn)題，也即需要房屋的一方對(duì)于房屋建筑本身是不夠?qū)I(yè)的，至少不如專業(yè)設(shè)計(jì)師來(lái)得更為專業(yè)，于是在需求分析過(guò)程中就需要設(shè)計(jì)師介入了。

這在企業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)的尤為明顯，大型企業(yè)擅長(zhǎng)于自身的領(lǐng)域，如IBM擅長(zhǎng)于計(jì)算機(jī)、匯豐擅長(zhǎng)于金融等行業(yè)，但當(dāng)他們要蓋房子的時(shí)候就不得不求助于專業(yè)設(shè)計(jì)師，于是在1950-1970年代（也即美國(guó)大企業(yè)的黃金時(shí)代和全球化時(shí)期）孕育出來(lái)一批長(zhǎng)期為大企業(yè)機(jī)構(gòu)提供設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)的設(shè)計(jì)師（及設(shè)計(jì)事務(wù)所），最有代表性的是1965年創(chuàng)辦的專門提供這種服務(wù)的Gensler。在這一時(shí)期，pre-design階段的programming專業(yè)（程序性建筑策劃）也逐漸定型為美國(guó)建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)之一，被列入注冊(cè)建筑師必考科目。

在此期間，業(yè)主方企業(yè)管理中的CRE和FM專業(yè)正在孕育，設(shè)計(jì)方的專業(yè)服務(wù)的programming專業(yè)也在發(fā)展，至少在建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)上兩者一定是交融著發(fā)展的，正如硬幣的兩面。在每一個(gè)案子中，兩方的人員會(huì)建立一個(gè)工作小組，在常規(guī)的設(shè)計(jì)費(fèi)覆蓋范圍之外就產(chǎn)生了設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用，以及專業(yè)保險(xiǎn)的約束下，令其能夠像在一家機(jī)構(gòu)內(nèi)部一樣工作，完成案子的策劃。

設(shè)計(jì)費(fèi)現(xiàn)象乃是開(kāi)發(fā)商分合的寫照之一，國(guó)外一般都是智力服務(wù)遍行的按小時(shí)取費(fèi)，但中國(guó)的設(shè)計(jì)費(fèi)從按圖紙頁(yè)數(shù)取費(fèi)（不想多畫圖）到今天的按平方米取費(fèi)（不愿多輪修改），如此不合理，說(shuō)到底是中國(guó)社會(huì)土壤上的甲乙方互動(dòng)而成的，最粗糙卻也最簡(jiǎn)單，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，博弈結(jié)果仍然是困境，于是合并在一家公司里面反倒是出路。

參考：中美設(shè)計(jì)行業(yè)對(duì)比圖

這一切都是發(fā)生在計(jì)算機(jī)普及之前的時(shí)代。

以目前分析所見(jiàn)，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商內(nèi)建設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的趨勢(shì)是必然的了。而按照當(dāng)前的社會(huì)土壤改良周期來(lái)看，如霧一樣，建立像美國(guó)那樣的專業(yè)分工體系，至少在房地產(chǎn)的大時(shí)代落幕之前是不可能的了。我們?nèi)糁糜谛畔⒒瘯r(shí)代中思考此問(wèn)題，唯一可期待的是作為建筑整合信息化的BIM的理念和技術(shù)。

中國(guó)的開(kāi)發(fā)商最早推動(dòng)采用BIM技術(shù)者，都是源于開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)部門，這包括SOHO中國(guó)、龍湖、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等。這種需求并不是因?yàn)樵O(shè)計(jì)本身的需要（奇怪的是，設(shè)計(jì)本身卻無(wú)此需求產(chǎn)生，包括開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的設(shè)計(jì)院），而是整合管理的需求。國(guó)內(nèi)建筑業(yè)的建筑設(shè)計(jì)水平如此之低，將建筑架構(gòu)設(shè)計(jì)降格為建筑工程構(gòu)造設(shè)計(jì)，而與各工程專業(yè)并列，至多帶一點(diǎn)都不會(huì)多于風(fēng)水講究的藝術(shù)色彩，此時(shí)乙方已全無(wú)建筑架構(gòu)設(shè)計(jì)這回事了，有此設(shè)計(jì)含量的乃在于開(kāi)發(fā)商內(nèi)部。再極端一點(diǎn)的說(shuō)，上述的演變過(guò)程，并不是乙方的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)融入到甲方，而是甲方開(kāi)發(fā)出來(lái)了真正的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，任何一個(gè)從乙方進(jìn)入到甲方的建筑師都應(yīng)該會(huì)有此感受吧。當(dāng)甲方的盈利水平能夠連續(xù)地溢出到開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的程度了，也即此設(shè)計(jì)含量成為競(jìng)爭(zhēng)力之一的時(shí)候，此模式將會(huì)遍行，BIM技術(shù)將會(huì)跟隨之。

當(dāng)然，這都僅限于市場(chǎng)上常見(jiàn)的租售物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，至于自用物業(yè)的開(kāi)發(fā)商（即上述的企業(yè)地產(chǎn)CRE/FM）則完全不是這回事。

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